Investissement locatif Marseille : les 6 erreurs à éviter.

Erreur #2 : ne pas tenir compte des contraintes liées au DPE.

Le DPE où comment s’éviter des mauvaises surprises dans 10 ans

Avec la nouvelle loi Climat & Résilience, les logements avec un DPE (diagnostic de performance énergétique) notés de F à G sont désormais qualifiés de « passoires thermiques », c'est-à-dire très gourmands en énergie.

Progressivement ces biens ne seront plus autorisés à être loués en l’état avec comme point d’orgue, le 1er janvier 2034 où seuls les logement répondant aux classes A, B, C ou D pourront être loués. Un investissement sur le long terme doit donc inclure ce sujet du DPE dans les critères d’investissement.

Il est recommandé ainsi d’avoir des biens à louer, noté au moins D, pour envisager sereinement sur la durée votre investissement.

La première erreur serait donc de ne pas s’intéresser au DPE. Elle paraît évidente et donc évitable. La 2ème, serait de prendre le DPE fourni par le vendeur pour argent comptant.

Il y a beaucoup de DPE (surtout à Marseille) qui n’ont volontairement ou non (🙄) pas été réalisés dans les règles de l’art. Et donc Faux.

On te conseille donc de venir avec ton diagnostiqueur, et une entreprise de travaux pour réaliser un DPE (prévoir entre 100 et 400€ selon la taille du bien), avant travaux et estimer les travaux nécessaires pour atteindre la note voulue.

L’idéal, comme on le fait chez Berkail, c’est de refaire un DPE une fois les travaux terminés, pour valider l’efficacité de la rénovation énergétique effectuée.

Erreur #3 : sous-estimer le montant et l’accompagnement sur les travaux à réaliser (surtout à Marseille).

Très souvent, les appartements ou immeubles visés dans le cadre d’un investissement locatif sont à rénover. Parfois légèrement, parfois il faut tout casser et tout refaire.

Bref dans 90% des cas, tu vas devoir investir pour rénover. Il te faudra t’appuyer sur des équipes pour concevoir et réaliser tes travaux. L’erreur n’ai pas permise pour ne pas mettre en danger ton investissement.

Se faire accompagner par un professionnel de la rénovation avant d’acheter le bien.

La technique du doigt mouillé ou celle de l’avis du vendeur (ou de son représentant : l’agent immobilier) sont 2 méthodes à oublier. Pour rappel, il est de l’intérêt du vendeur de minimiser les coûts des travaux.

Le coût de tes travaux à une incidence forte sur ton investissement. Prends l’avis d’un pro.

Pour ça, fais venir un architecte ou idéalement une entreprise de travaux ou agence de rénovation, afin de te donner une première estimation réaliste, qui te permettra de te positionner ou non sur le bien.

Bien choisir ses prestataires pour concevoir et réaliser les travaux

Autre étape importante dans ta préparation des travaux de rénovation : choisir le ou les bons prestataires pour t’accompagner dans ton chantier.

Il existe un grand nombre de professionnels du bâtiment à Marseille. Nous vous recommandons de privilégier ceux avec au moins 2 ans d’existence et bien vérifier qu’ils possèdent une assurance décennale.

Pour vérifier le sérieux, du prestataire rien de plus simple. Lui demander un devis.
Si il te répond et vite (2 à 3 jours max), il est plutôt bon. Dans le cas contraire, c'est déjà un mauvais point.
Une fois le devis du professionnel en main, il y a plusieurs éléments à regarder pour s'assurer, de qualité de ce dernier. On te détaille les 6 points à vérifier sur un devis ici.

Ton objectif est que les travaux terminent le plus vite possible, afin de pouvoir mettre ton bien en location et démarrer la phase de retour sur investissement (location). Or le risque de voir un entrepreneur déposé le bilan ou disparaître en cours de chantier n’est pas nul. Le choix des prestataires est donc primordial.

Dans l’idéal, on te recommande de passer par un contractant général, qui va te faire gagner du temps. Et le temps c’est de l’argent. En effet, ce type d’entreprise gère tout pour leur client : conception, réalisation, suivi de chantier. Certains s’engagent même sur les délais de livraison.

On t’en dit plus sur les avantages d’un contractant général par ici.

Erreur #4 : Mal choisir son format d’investissement à Marseille

Investir à Marseille en LMNP pour de la location longue durée ou investir en Airbnb sur de la location saisonnière ? Investir dans un studio ou un T3 ?

Tu dois te poser les bonnes questions avant de te lancer dans ton investissement.

Comment est le marché de la location saisonnière à Marseille ?

Si tu envisages d'investir à Marseille pour faire du Airbnb, il est important de connaître les risques spécifiques à cette ville. Voici quelques éléments à prendre en compte :

• La concurrence est forte. Marseille est une ville touristique populaire, et il existe donc de nombreux Airbnb. La forte concurrence ces dernières années a entraîné une baisse des prix de location, et donc une diminution de la rentabilité des investissements.
• Les règles de location Airbnb sont strictes. La ville de Marseille a mis en place des règles strictes pour la location Airbnb, afin de limiter l'impact sur le marché immobilier local. Jette un œil par ici à la réglementation de la cité phocéenne. Il est important de te renseigner sur ces règles avant de lancer ton activité. Surtout que de nouvelles règles contraignantes devraient voir le jour en 2024 !
• Les risques de dégradation du logement. Les locataires Airbnb sont souvent des personnes de passage, qui peuvent ne pas prendre soin du logement comme des locataires traditionnels. Cela peut entraîner des dégradations, qui peuvent être coûteuses à réparer.

Erreur #5 : Ne pas s’assurer de la rentabilité locative de son projet.

Money, money, money ? Oui mais pour ça il faut connaître la (AB)BAse de calcul du rendement locatif

Pour investir à Marseille ou ailleurs, il faut sortir sa plus belle calculette afin de calculer le rendement locatif. C’est un indicateur qui permet de mesurer le retour sur investissement d'un bien immobilier locatif.

Comment calculer son rendement locatif ?

La rentabilité locative se calcule en divisant le revenu locatif annuel par le prix d'acquisition du bien.

Pour calculer la rentabilité locative de ton projet d'investissement locatif à Marseille, tu dois donc prendre en compte les éléments suivants :

• Le prix d'acquisition du bien. C'est le montant que tu devras payer pour acheter le bien immobilier.
• Le revenu locatif annuel. C'est le montant que tu pourras percevoir en loyer chaque année.
• Les charges locatives. Ce sont les dépenses que tu devras supporter en tant que propriétaire bailleur, telles que les charges de copropriété, les taxes foncières, les assurances, les frais de notaire etc.

Voici une formule simple pour calculer la rentabilité locative :

Rentabilité locative = (Revenu locatif annuel - Charges locatives) / Prix d'acquisition du bien

Par exemple, si tu achètes un appartement à Marseille pour 200 000 euros, et que tu perçois un revenu locatif annuel de 12 000 euros, avec des charges locatives de 4 000 euros, ta rentabilité locative sera de :

Rentabilité locative = (12 000 - 4 000) / 200 000 = 0,06 = 6 %

Pour obtenir une estimation plus précise de la rentabilité locative de ton projet, il est important de faire une étude de marché approfondie. Cette étude doit prendre en compte les éléments suivants :

• La demande locative dans la zone où tu souhaites investir. La demande locative est importante pour garantir que tu pourras trouver des locataires rapidement et facilement.
• Le prix du loyer dans la zone où tu souhaites investir. Le prix du loyer est important pour déterminer le revenu locatif que tu pourras percevoir.
• Les charges locatives. Les charges locatives peuvent varier en fonction de la zone où tu souhaites investir.

En faisant une étude de marché approfondie, tu pourras obtenir une estimation plus précise de la rentabilité locative de ton projet d'investissement locatif à Marseille. Cela te permettra de prendre une décision éclairée et de maximiser tes chances de réussite.

Quels sont les rendements locatifs moyens à Marseille ?

Une rentabilité locative de 5 à 10 % est considérée comme une bonne rentabilité à Marseille. Cependant, tu l’as compris, la rentabilité locative peut varier en fonction de plusieurs facteurs, tels que la localisation du bien, l'état du bien, la qualité du marché locatif, etc.

Erreur #6 : Ne pas prendre en compte les projets d’urbanisme de Marseille

Ne prenez pas un Tram en retard sur le développement urbain de Marseille

Marseille est une ville en mouvement. Euroméditerranée, projet “Marseille en grand”, nouveau Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), nouvelles lignes de tram… Autant de projets qui vont transformer la ville et l’attractivité de certains quartiers.

Des projets à court et parfois très long termes. Comme ton investissement.

Si tu cherches des opportunités d'investissement dans l'immobilier marseillaischoisis d’investir dans la cité provençale, renseigne-toi bien sur tous ce projets d’urbanisme, afin d’anticiper les quartiers qui risquent de prendre de la valeur et voir leur demande augmenter.

Tu retrouveras par ici une carte interactive de tous les grands projets d’urbanisme à venir dans la métropole marseillaise par ici.

En résumé les erreurs à éviter :

Si tu ne dois lire que 6 lignes dans tout cet article… Les voici :

1. Choisis bien le quartier dans lequel tu vas investir. Ton rendement t’en remerciera.
2. Fais ou refais toujours un DPE, pour être sur des performances énergétiques de ton bien
3. Ne sous-estime pas le coût des travaux et la qualité des entreprises qui vont les réaliser.
4. Réfléchis bien au format d’investissement locatif. Attention à Airbnb à Marseille.
5. Prends bien en compte tous les éléments pour calculer ton rendement locatif.
6. Regarde Marseille comme elle est aujourd’hui et surtout demain.