Pourquoi surélever sa maison à Marseille ?
Si tu cherches un terrain dans le 7e arrondissement de Marseille, pour construire : abandonne tout de suite
Parce qu’à Marseille, l’espace est précieux. Et les terrains rares.
Rehausser ta maison, c’est :
- Offrir une nouvelle vie à ta toiture ;
- Gagner des mètres carrés sans sacrifier ton jardin ;
- Optimiser l’isolation et la performance énergétique (bon pour toi, bon pour la planète) ;
- Et, soyons francs, donner un souffle architectural à ta maison marseillaise.
Et tout ça, sans quitter ton quartier. Mieux : tu valorises ton bien. C’est l’un des leviers les plus rentables pour augmenter la valeur immobilière d’une maison à Marseille.
En effet, le prix au m² des travaux d'extension est souvent inférieur au prix de vente au m². Malin.
Ne pas sous-estimer le travail préparatoire pour surélever ta maison
Avant de se lancer dans l'agrandissement d'une maison, quelques vérifications sont nécessaires.
Vérification de la structure :
Quelle que soit la technique que tu choisis, ta surélévation va ajouter du poids à ta maison. Tu dois donc t'assurer que les murs porteurs et les fondations sont assez costauds pour encaisser cette charge supplémentaire.
Pour ça, il faut faire réaliser une étude structurelle complète : fondations, murs porteurs, et toiture. L'appel à un bureau d'étude structure sera nécessaire.
Concrètement, il procède à une excavation au niveau des fondations pour analyser leur composition. Côté murs porteurs, il s’agit d’une étude de résistance des matériaux. Un petit perçage peut être nécessaire pour connaître précisément leur structure.
📝 À la fin de cette phase, le bureau d’études te remet un rapport détaillé sur l’état des structures porteuses de ta maison.
Et si jamais les fondations ou les murs ne sont pas assez solides, deux options s’offrent à toi :
- soit mettre ton projet sur pause (voire l’abandonner),
- soit renforcer la structure existante, ce qui peut représenter un surcoût important.
Enfin, si tu ne prévois pas de déposer complètement ta toiture, une étude de la charpente sera aussi nécessaire. Elle doit, elle aussi, être capable de supporter l’étage supplémentaire.
⚠️ À ne pas négliger : cette étape technique est souvent décisive pour la suite du projet. Elle peut faire basculer ton budget… ou ton choix d'aller de l’avant.
Vérifications administratives :
À Marseille, il va falloir faire un tour sur le PLUi (Plan Local d'Urbanisme Intercommunal) pour comprendre ce que tu peux ou ne pas faire (voir plus bas).
Si tu as des connaissances ou si tu es très curieux, tu peux les consulter par ici. Sinon, on te recommande de passer par un architecte ou architecte d'intérieur pour avoir une parfaite interprétation des règles édictées.
Ne pas oublier aussi de jeter un œil à la liste des bâtiments classés de la cité phocéenne. En effet, si la maison est localisée sur un périmètre classé, la surélévations pourrait être prohibée ou contrainte par une hauteur maximale ou des matériaux spécifiques à utiliser.
Enfin, si la maison est située au sein d'une copropriété, le règlement de cette dernière vient s'ajouter aux contraintes potentielles à anticiper.
Quel budget pour surélever une maison ?
Le budget à prévoir pour la surélévation de ta maison, va dépendre de plusieurs critères :
- La surface de plancher supplémentaire que tu souhaites rajouter. Et si tu surélèves tout ou partie de ton bien immobilier ;
- La hauteur de la surélévation ;
- Le type de surélévation souhaité (surélévation bois, surélévation en maçonnerie) ;
- Si tu souhaites également aménager l'intérieur de la pièce supplémentaire (second oeuvre : électricité, peinture, aménagement...) ;
- De la facilité ou non d’accès au chantier (terrain difficile ou accidenté) ;
- Du type de toiture (toit plat, type de couverture, …) et d’isolant (intérieur / extérieur) souhaité ;
- S'il y a besoin de déposer un permis ou non.
Pour t'aider à réaliser une première estimation de tes coûts, tu peux prendre comme fourchette de budget :
- Prix d’une surélévation sans aménagement à Marseille : 2 500€ à 4 000€ / m²
- Prix d’une surélévation avec aménagement à Marseille : 3 000€ à 4 500€ / m²
Attention, ce type de projet très spécifique est difficilement estimable. Ces chiffres sont indicatifs, mais nécessitent qu'un professionnel se pose sur ton projet pour te donner une idée très juste du prix au m².
Quelle autorisation pour surélever une maison à Marseille ?
Pas d'étage sans étapes... administratives.
Comme tu as lu la première partie de l'article, tu sais déjà toutes les vérfications (PLU, AVF etc.) que tu dois effectuer. Tu as donc compris, que tu vas faire face à une petite montagne (Le Garlaban ?) administrative. Le dossier à préparer va varier en fonction des autorisations nécessaires.
Quelles autorisations prévoir ?
La déclaration préalable :
La déclaration préalable de travaux est suffisante si :
- Tu n'ajoutes pas plus de 40 m² de surface plancher à ton bien immobilier ;
- Et si ta maison ne dépasse pas 150 m² de plancher (surélévation comprise).
Dans ce cas, bonne nouvelle, la procédure est plus légère et tu pourras faire appelle à un architecte d'intérieur pour gérer le dossier administratif.
💡 À Marseille, le délai d’instruction est d’un mois pour une déclaration préalable. Il faut compter ensuite 2 mois de recours contentieux. Mieux vaut avoir des voisins sympathiques.
Le permis de construire :
Le permis de construire est obligatoire si :
- Tu ajoutes plus de 40 m² de plancher en réhaussant ton logement ;
- Ou si ta maison dépasse les 150 m² après travaux.
Il te faudra ici, contractualiser avec un architecte, afin de réaliser le permis de construire de surélévation.
💡 À Marseille, le délai d’instruction est de 2 mois pour un permis de construire. Il faut compter ensuite 3 mois de recours contentieux.
Surélévation de maison : les grandes étapes (et leur durée)
Tu l'as compris, surélever ce n’est pas simplement poser un étage. Il y a toute une procédure à suivre, pour mener à bien son projet.
- Étude de faisabilité : technique & urbanisme (1 à 2 mois) ;
- Conception architecturale + dépôt des autorisations : plans techniques, insertion 3D, choix des matériaux puis déclaration préalable ou permis de construire (3 à 5 mois) ;
- Renforcement des fondations / plancher et dépose de la toiture existante (1 à 2 mois) ;
- Montage de la nouvelle ossature, étanchéité & couverture (2 à 4 mois) ;
- Second œuvre : aménagement intérieur et finitions (1 à 2 mois).
En résumé compte entre 8 et 15 mois du premier coup de crayon à la pendaison de crémaillère.
💡 À noter : si tu opte pour une surélévation en ossature bois, le chantier est souvent plus rapide (moins de 4 mois pour la partie travaux), car les éléments peuvent être préfabriqués.
