Rénovation d'une maison ancienne à Aix en Provence : le guide complet

Quelles sont les spécificités des vielles maisons du Pays d’Aix ?

Le charme intemporel des vielles maisons provençales !

Pour rénover une vielle maison aixoise ou provençale tu dois d’abord comprendre ce que tu as en face de toi.

Avant d’évoquer les caractéristiques propres de ces constructions, petit point sémantique. Il faut différencier les mas et les bastides.

• Un mas provençal est avant tout une maison rurale traditionnelle à usage résidentielle ou agricole. Il est en général construit de plain-pied et se caractérise par un toit plat (ou à faible pente).
• Une bastide est une résidence secondaire de prestige destinée à la bourgeoisie. Elle se distingue donc par une architecture beaucoup plus élaborée. Comprenant par exemple un toit composé de quatre pentes rappelant les hôtels particuliers et agrémentée de jardins et souvent d’une exploitation vinicole.

Cet élément de langage éclairci, voici les principales spécificités architecturales des vielles maisons provençales :

Des murs épais

Les maisons anciennes du Pays d’Aix sont construites à partir de la pierre de Provence. Une roche calcaire qui est abondante dans la région et qui donne surtout d’épais murs à la structure des bâtisses.

Dépassant souvent le mètre d’épaisseur, les murs se révèlent des alliés efficaces contre les températures chaudes de l’été et les hivers froids, grâce à l’isolation thermique procurée.

Ils deviendront moins coopératifs si tu as prévu de les démolir ou les creuser. Il faudra prévoir les sondages structurels, le matériel et le temps nécessaires pour s’attaquer à leur enveloppe.

Les toits en tuile

Les toits des vieilles maisons sont traditionnellement recouverts de tuiles en terre cuite. En plus de donner un aspect authentique, les tuiles sont légères, durables et assurent une bonne isolation thermique et acoustique.

Attention, comme tous les matériaux, les tuiles vieillissent. Pour éviter qu'elles ne deviennent poreuses. Tu dois ainsi procéder régulièrement au nettoyage de ta toiture. En éliminant les mousses et les lichens qui s'incrustent dans le matériau, tu préserves l'étanchéité de la toiture.

Les volets en bois

Les maisons d’époque sont généralement équipées de volets en bois. Ils laissent passer l'air et la lumière grâce à un assemblage de lamelles inclinées, apportant de la fraîcheur aux pièces en cas de fort ensoleillement, tout en conservant une certaine intimité pour se habitants.

Les cours intérieures

Généralement construites autour d'une cour intérieure, les maisons anciennes bénéficient d’un espace de vie supplémentaire apportant une source de lumière naturelle aux pièces attenantes. Cet espace permet une grande créativité au moment de penser le réaménagement du logement.

Les éléments architecturaux décoratifs

Les maisons anciennes de Provence se distinguent souvent par la présence de détails architecturaux tels que des arcs, des colonnes, des frontons, des génoises et des moulures.

Ces touches décoratives ajoutent une élégance particulière à la maison et mettent en valeur l'expertise des artisans locaux. A toi de décider si tu souhaites les conserver lors de la rénovation

Rénovation d'une maison ancienne : quelles sont les contraintes légales ?

La rénovation d'une maison ancienne peut être soumise, dans certains cas, à des contraintes légales, qui peuvent impacter la durée et la faisabilité de ton projet :

• Si la maison ancienne est classée monument historique : tu dois adresser une demande d'autorisation de travaux auprès de la Conservation régionale des monuments historiques (CRMH) de la DRAC PACA (Elle est située à Aix en Provence - Tel : 04 42 16 19 20). Cette demande doit être réalisée avec l'aide d'un architecte du patrimoine expérimenté (au moins 10 ans de pratique).
• Si la maison se situe en secteur protégé : tu es tenu de consulter un architecte des bâtiments de France si ton projet de rénovation implique une modification de l'aspect extérieur de la maison. La mairie ne pourra autoriser les travaux qu'avec l'accord de cet architecte. Tu peux consulter cette carte des zones protégées. Si ta parcelle est dans une zone colorée (rose, bleu ou verte), alors elle est en secteur protégé.
• Si la maison ancienne n'est pas située en zone protégée : aucune autorisation spécifique n'est nécessaire, sauf évidement si ton projet prévoit une extension ou modification de l’aspect extérieur de la maison.
• Dans le cas d'un agrandissement, en fonction de la surface créée, tu devras effectuer une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux. Dans le 2ème cas, tu devras te soumettre aux règles établies dans le plan local d'urbanisme (PLU d’Aix en Provence disponible ici), et effectuer une déclaration préalable de travaux auprès de la mairie.
• Pour tout renseignement, tu peux contacter le service urbanisme de la ville d’Aix en Provence par ici.

Évaluer l’ampleur des travaux à effectuer

Avant de te lancer dans ce beau et long projet, il faut t’assurer de l’ampleur des travaux de rénovation qui seront nécessaires à engager. Cette analyse te donnera des premières indications sur le budget et délais à prévoir pour remettre l’édifice à ton goût.

Voici une liste de questions auxquelles tu dois apporter des réponses avant de t’engager définitivement dans l’achat du bien et les travaux :

• Dans quel état se trouvent les fondations de la maison ?
• Faut-il procéder à une rénovation de la charpente actuelle (parasites, humidité…) ?
• Dans quel état est la couverture du toit ?
• Le bâtiment montre-t-il des signes d'humidité ?
• L'isolation de la maison est-elle satisfaisante ?
• Le réseau électrique est-il aux normes ?
• Quel est l’état actuel de la plomberie ?
• Faut-il remplacer le système de chauffage actuel par un dispositif plus performant ?
• Y a-t-il un besoin d'améliorer l'efficacité énergétique ?
• Les fenêtres sont-elles équipées de double vitrage ?
• Souhaites-tu casser des cloisons pour réaménager l’espace intérieur ?

Pour s’assurer de réaliser un diagnostic précis concernant les points ci-dessus, il est vivement conseiller de se faire accompagner par un architecte ou un partenaire travaux.

Quel budget pour refaire une maison ancienne à Aix ?

Pour réaliser la maison de tes rêves à Aix, il va falloir sortir la calculette et peut-être faire quelques choix.

Quels sont les facteurs qui influencent le coût de rénovation d’une vielle bastide aixoise ?

Le budget à prévoir pour la rénovation d'une maison ancienne dépend de plusieurs facteurs :

• La surface à rénover : plus la surface à rénover est grande, plus le coût augmentera. C’est évident mais on devait le mentionner.
• L'état général du bien : une maison qui tombe en ruine te coûtera forcément plus cher à rénover qu'une maison simplement défraîchie.
• Le type de travaux à réaliser : en fonction du type de travaux envisagé (simple rafraîchissement esthétique ou rénovation complètes pour réaménager la maison) le prix au m² de tes travaux sera sensiblement différent.
• La qualité des matériaux et équipements choisis : Plus c’est noble, innovant etc. plus c’est cher.
• Les frais liés à l'intervention de professionnels : si la rénovation implique notamment de faire intervenir des bureaux études, leur coût viendra s’ajouter à la facture totale.
• La localisation du bien : Mauvaise nouvelle ça coûte plus cher de rénover en Provence que dans la plupart des autres régions (à l’exception de Paris).

Les prix d’une rénovation de maison, observé à Aix en Provence :

Qu’il s’agisse d’une bastide aixoise ou d’un mas de Provence, les prix sont généralement exprimés au mètre carré. Ainsi pour obtenir une estimation du coût total de la rénovation, multiplie la superficie de ta future maison par le prix moyen au mètre carré.

Nous te proposons une analyse des prix en fonction du type de rénovation effectué :

Rénovation Légère :

Pour les travaux mineurs tels que le changement de revêtement de sol, la peinture des murs et la modernisation de la cuisine, prévois un budget entre 700 et 1 000 € TTC au m².

Rénovation Complète :

Une rénovation complète, qui englobe la rénovation du sol au plafond de plusieurs pièces, le remplacement des menuiseries, la mise aux normes de l’électricité et de la plomberie et la modification des cloisons, coûte entre 1 000 et 1 300 € TTC au m².

Rénovation Lourde :

Si ton projet nécessite des travaux plus conséquents tels que la modification de la structure du plancher, la réfection complète de l'isolation, d’une extension ou la fabrication de menuiseries sur mesure, on parle de rénovation lourde. Dans ce cas, prévois un budget entre 1 300 et 2 500 € TTC au m², voire plus si ton projet est particulièrement ambitieux.

Dans le cas d'une rénovation complète ou lourde, il est recommandé de faire appel à un architecte d'intérieur. Ce dernier pourra te proposer des solutions d'optimisation de l'espace et des idées créatives pour rendre ton logement unique.

Comment rénover une maison ancienne ?

Rénover une vieille bâtisse, nécessite de s’y prendre avec méthode.

Par où débuter pour entreprendre la rénovation d'une maison ancienne ? Si tu envisages une réhabilitation totale de ton mas ou bastide, voici toutes les étapes potentielles que pourrait comporter un tel projet :

1. La conception des plans d’aménagement et plans techniques

La première étape surtout si tu te lances dans tes travaux d’ampleur est de faire réaliser :

• Des plans d’aménagement : afin de savoir comment organiser ta demeure
• Des plans techniques : afin de t’assurer que ton projet sera exécutable ensuite par les artisans.

L’idéal est de se faire accompagner par un professionnel, un architecte ou architecte d’intérieur.

Dans tous les cas, tu ne dois pas te lancer dans les travaux sans au moins des plans techniques (plan électrique, plan de cloisonnement, plan de calepinage…).

Tu ne montes pas un meuble IKEA sans la notice ? C’est la même chose pour une maison.

Pendant cette phase, c’est le moment de faire intervenir tous les bureaux études (si nécessaires) et valider toutes les autorisations (voir le paragraphe “Contraintes Légales” plus haut).

2. La démolition et le gros œuvre

Pour réhabiliter une vieille maison (à Aix ou ailleurs), on commence généralement par démolir certains éléments.

On vide d'abord complètement la maison, puis on enlève les cloisons devenues inutiles et les éléments encombrants. Si tu choisis d'abattre un mur porteur, il faudra absolument installer une poutre IPN pour assurer la solidité de la structure.

Astuce à bien garde en tête : toujours commencer par les étages avant de s'attaquer au rez-de-chaussée. Cela évite de salir à nouveau le rez-de-chaussée pendant la démolition des étages.

Une fois les poussières et les déchets évacués, le gros œuvre peut débuter. Selon l'état du bâti, il se peut que les fondations soient à refaire. C'est le moment de vérifier s'il n'y a pas de problèmes d'humidité, d'infiltrations ou de parasites.

3. Le cloisonnement de l’intérieur

Maintenant que l'intérieur de la maison est dégagé, on peut envisager de revoir l'agencement des espaces en utilisant ce qui existe déjà. On va installer de nouvelles cloisons (en placo, verrières, claustra…) pour délimiter des zones destinées à de nouveaux usages : une cuisine ouverte, une suite parentale etc.

C'est également le moment idéal pour réaliser les saignées, passer les gaines et mettre en place les évacuations nécessaires pour les futurs aménagements.

4. La rénovation des fluides (électricité, plomberie…)

Dans une maison qui vieillit, la mise à jour des réseaux d'eau et d'électricité est souvent incontournable.

Il est souvent nécessaire de rénover et de modifier la plomberie, surtout si tu envisages de changer la disposition des installations sanitaires. De même selon son état, l'installation électrique peut nécessiter une révision complète pour se conformer aux normes en vigueur.

Enfin, si les systèmes de chauffage et d'eau chaude ne sont plus efficaces ou trop énergivores, c’est le moment de les moderniser.

5. La rénovation énergétique

Malgré l’isolation thermique naturelle de la pierre de Provence, il se peut que tu es besoin d’isoler davantage le logement.

Plusieurs travaux peuvent être envisagés : remplacement des portes et fenêtres (isolation double vitrage à minima), réfection de la couverture, isolation de la toiture ou des combles, isolation des murs extérieurs et rénovation de la charpente.

Attention au pont thermique (point de jonction où l'isolation n'est pas continue). Isoler les murs extérieurs sans changer les fenêtres n’est souvent pas suffisant.

6. La rénovation des revêtements de sol et mur

Cette étape consiste à réaliser le ragréage, la pose des revêtements de sol ainsi que la peinture des murs et plafonds.

Il te faudra bien choisir les revêtements en fonction de l'usage des pièces concernées. Par exemple, il est déconseillé de poser un parquet dans une salle de bain, à moins qu'il ne soit en bois exotique.

7. Modernisation des pièces techniques

La cuisine et la salle de bain sont souvent les premiers éléments à montrer des signes de vieillissement : couleurs démodées, agencements peu pratiques ou mal positionnés... Ils sont généralement les premières choses que l'on envisage de remplacer lors d'un déménagement dans une nouvelle maison. C’est le moment de te faire plaisir et repenser ses pièces parfois centrales dans la vie d’une famille.

8. L’ameublement et décoration de la maison

Avant de meubler la maison, un gros coup de ménage est à prévoir (généralement proposé par l’entreprise de travaux). Les travaux et le ménage terminés, c’est le moment d’aménager ton chez toi avec tes meubles et la déco prévue.

Quelles sont les aides pour rénover une maison ancienne ?

Rénover une maison = gros budget mais aussi grosses aides !

En te lançant dans la rénovation d’une vielle bâtisse, probablement pas aux normes énergétiques actuelles, tu peux bénéficier de plusieurs dispositifs d’aide. Nationaux et régionaux. Petit tour d’horizon :

• MaPrimeRenov' est attribuée sous conditions de ressources, avec une subvention pouvant atteindre 20 000 euros. Elle est principalement destinée à financer les projets de changement de système de chauffage et les besoins en isolation. C'est donc le moment idéal pour envisager le remplacement de la cuve à fuel de ta future maison !
• Les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) et la Prime Énergie ciblent les mêmes types de travaux et sont financés par les fournisseurs d'énergie.
• Ta caisse de retraite peut également accorder des aides, notamment si les travaux améliorent l'accessibilité de la maison ancienne. Les travaux de rénovation de salle de bains sont particulièrement encouragés.
• La TVA réduite. Tu as l’habitude d’une TVA fixé à 20 %. Cependant, tu ignores peut-être que l’état accorde 2 taux préférentiels de TVA pour les travaux de rénovation en France : un taux réduit de 10 % et un deuxième taux de 5,5 %. Il y a 3 conditions pour en bénéficier : Réaliser des travaux de rénovation qui contribuent à l'amélioration des performances énergétiques. La maison doit avoir plus de 2 ans (pas de problème ici donc) Les travaux doivent être réalisés par le propriétaire, locataire ou occupant à titre gratuit d'un logement reconnu comme résidence principale ou secondaire.
• L’Eco PTZ (Eco-prêt à Taux zéro). Il est disponible notamment pour les propriétaires occupants pour financer les travaux effectués dans leur logement et peut atteindre jusqu’à 30 000€. L'avantage de ce prêt est qu'il n'est soumis à aucune condition de ressources. Il suffit donc de remplir deux critères : La maison doit avoir plus de 2 ans (toujours pas de problème ici donc) Cette aide doit être utilisée pour la rénovation de la résidence principale.